Pourquoi c’est, selon moi, LE moment d’investir ?

Pourquoi c’est, selon moi, LE moment d’investir ?

De mon point de vue, il ne faut pas avoir une analyse microéconomique parce que si on a une visibilité uniquement sur notre petit appartement on va voir tous les potentiels problèmes, qui sont en fait marginaux. Je rentre plus dans le détail tout de suite.

Déjà, je n’ai jamais eu aucun retour négatif des précédentes promotions, ni de la V5 qui pour le coup a subi et vécu la crise de plein fouet.

Mon analyse est la suivante :

Le premier point est que la Colocation est une location sur le long terme et donc c’est touché à la marge par la crise. Certes si on louait à des étudiants, certains sont retournés chez leur parents parce que leurs écoles ou universités ont fermé. Mais c’est assez marginal.
Ce que je préconise dans la formation c’est d’équilibrer entre les étudiants et les jeunes actifs. Il faut savoir qu’aujourd’hui les jeunes actifs représentent (50 à 55% des locataires).

Pour moi, ce phénomène et ce problème là c’est du court terme (lié au confinement) et la solution simple pour y remédier c’est tout simplement d’envoyer un mail au banquier en lui demandant un différé de paiement sur le crédit. Les banques sont extrêmement au fait du contexte et des pbs des propriétaires et préfèrent accorder un différé plutôt que de se retrouver à gérer des impayés. C’est quelque chose de très simple à obtenir !
Maintenant regardons à long terme.

Les crises qui se succèdent font que les gens ont de moins en moins de pouvoir d’achat. Il y a donc un effet mécanique qui font que ces personnes vont aller rechercher des solutions d’hébergement qui vont à la fois préserver leur confort de vie tout en réduisant leur loyer.

C’est pour ça que TF1 a publié dimanche dernier un reportage qui s’appelait “La colocation ne connait pas la crise” ! Ce phénomène d’émergence des colocations est apparu dans toutes les grandes villes ou les loyers augmentent plus vite que le pouvoir d’achat des gens. Dans cette configuration, les gens vont se positionner sur des appartements qui sont grands même s’ils ont la « contrainte » de vivre avec d’autres personnes. Mais aujourd’hui ce n’est même plus vécu comme une « contrainte », parce qu’il y a des effets communautaires qui font que l’on a plus envie de vivre avec d’autres et de partager des moments avec eux, plutôt que d’être tout seul chez soi.

C’est un point déterminant, parce que ça prouve bien que la Colocation n’est pas un effet de mode mais vrmt une tendance de fond sur le long terme.

Le deuxième point est qu’un investisseur, va essayer de trouver les bonnes affaires. Or, celle-ci se fait à l’achat et non à la revente. Pourquoi ? Parce qu’à la revente on ne maitrise pas les conditions du marché alors qu’à l’achat OUI !

Là aussi il y a facteur qui est dominant d’un point de vue macroéconomique. Il faut bien comprendre qu’aujourd’hui, c’est le « papy-boom » qui dirige le prix du marché. Déjà, qu’est-ce que le « papy-boom » ? C’est l’augmentation massive de la part de la population qui a plus de 60 ans. Il y a un élément statistique, qui est qu’à partir de 60 ans les gens ont plutôt tendance à revendre leur patrimoine plutôt qu’à accumuler du patrimoine. Donc avant 60 ans les gens cumulent du patrimoine et après 60 ans ils le réduisent. Pourquoi ? Tout simplement pour diminuer leur charge mentale liée à la gestion de ce patrimoine.
C’est-à-dire que d’une part, eux, sont plutôt dans une logique de revente. Et d’autre part, lorsque ces personnes décèdent, il y a des successions, avec des indivisions (quand plusieurs enfants se retrouvent propriétaires d’un même bien) et les héritiers, sont eux aussi la plupart du temps vendeurs.

Donc de manière structurelle, il y a une vague de bien qui sont mis en vente. Et c’est là où nous, investisseurs, nous allons faire “notre beurre”.

Parallèlement à cela, pendant plusieurs années il y avait des éléments qui venaient doper de manière illusoires le marché de l’achat :

  • Les taux d’intérêt qui fortement chutés
  • Les programmes de défiscalisations
  • La tendance très française de vouloir être absolument propriétaire de sa RP

Donc ces éléments sont venus masquer le fait que le papyboom est dominant et qu’il engendre une forte pression la vente. Comblé par une bulle a l’achat. Mais aujourd’hui, cette bulle a l’achat commence à dégonfler fortement justement parce que nous sommes dans une crise économique. Et de fait, les gens ont perdu du pouvoir d’achat et sont moins à l’aise sur l’avenir et vont moins acheter leur RP.

Il y a quelque jours un article très intéressant est paru et indiquait que le marché de l’achat-revente était en chute, alors qu’au contraire le marché du locatif était en hausse. C’est la conséquence de ces éléments-là !

Ça, c’est un vrai élément macro-économique !

Aujourd’hui il y plus de pouvoir du côté des acheteurs tout simplement parce que les vendeurs sont beaucoup plus nombreux.

Or, c’est au moment où il y a le moins d’acheteur que nous, acheteur, avons le plus de pouvoir pour faire de belles affaires.

C’est pour toutes ces raisons que je vous disais qu’il ne faut pas juste regarder SON bien en se disant qua la crise va avoir un effet néfaste sur nos locations.

Car sur le long terme, ces effets structurels et macroéconomique font que la location long terme et la colocation en particulier à de beaux jours devant elle.

Maintenant, c’est normal d’avoir “peur de la crise” parce que ça nous fait sortir de notre zone de confort.

Mais dites-vous bien que si vous faîtes les choses comme il faut : parce que vous savez réduire les risques, gérer votre valeur locative, calculer votre rentabilité et maximiser votre cash-flow, forcement vous ferez partie des investisseurs qui réussissent ! Parce que vous vous serez formé, vous saurez ce que vous faites et vers quoi vous avancez.