Mémo: Le béaba lexical de l’investisseur immobilier

Le Béaba lexical de l’investissement immobilier

Le cash flow et le taux de rentabilité sont des notions qui sont assez faciles et qui sont importantes à maitriser.

Ces 2 indicateurs, vont vous permettre avec des calculs très simples de savoir si votre projet d’investissement est rentable ou non.

Le cash flow et le taux de rentabilité sont des notions qui sont assez faciles et qui sont importantes à maitriser.

Ces 2 indicateurs, vont vous permettre avec des calculs très simples de savoir si votre projet d’investissement est rentable ou non.

Le Cash-Flow n’est ni plus ni moins que le revenu que vous allez générer avec l’immobilier. Donc c’est la différence entre ce que vous rapporte l’investissement et ce qu’il vous coûte.

Prenons un exemple simple : si vous touchez 1.000 € de loyer et que vous payez 500€ de crédit (pour le remboursement de l’appartement), cela vous fait un cash-flow brut positif de 500€.

Pour avoir le cash-flow net positif : il faudra déduire du montant brut que vous avez obtenu, vos frais (comme par exemple les frais d’agence si vous sous-traitez la gestion de vos appartements) et les impôts (sur le revenu + taxe foncière).

Vous voyez, ce n’est pas très compliqué !

Le cash-flow net positif va donc dépendre de 3 facteurs :

  • Votre capacité à générer d’importants revenus locatifs (en utilisant des stratégies locatives à très haut rendement)
  • Votre capacité à réduire le montant de votre mensualité (en achetant à un prix très bas et/ou en faisant un apport)
  • Votre capacité à optimiser la fiscalité de vos investissements (et plus largement la réduction des frais cachés)

Le taux de rentabilité n’est pas un indicateur opérationnel (donc il ne va pas vous permettre de savoir concrètement combien un projet immobilier va vous rapporter) et revanche c’est un indicateur de performance.

Pour information, le taux de rentabilité est égal à la somme des loyers perçus sur une année, divisée par le montant global de l’investissement.

C’est un indicateur qui va nous permettre d’évaluer très rapidement si un investissement est rentable ou pas, c’est-à-dire s’il va générer du cash-flow

Prenons un exemple : Si on touche 600€ de loyer par mois (hors charges), soit 7.200€ de loyer par an, sur un appartement qui nous a coûté 100.000€ (travaux, frais de notaire et mobilier inclus) ; alors cet investissement génère 7.2% de rentabilité (avant impôt).

Si l’on parle aussi souvent du taux de rentabilité, c’est qu il est très fortement corrélé au cashflow. D’autant plus quand l’investissement est 100% financé par le levier du prêt bancaire, ce qui est recherché par la majorité des investisseurs.

Dans ce cas, l’indicateur du taux de rentabilité est pratique, car il est beaucoup plus simple et rapide à calculer de tête que le cash-flow. Et de fait, cela nous permet d’évaluer très rapidement si un investissement est rentable ou pas, c’est-à-dire s’il va générer du cash-flow ou pas.

Je vous déconseille d’investir dans un bien qui génère moins de 10% de rentabilité ! Je vais vous expliquer pourquoi …