Les 10+1 points de blocage qui vous empêchent d’obtenir votre financement

Les 10+1 points de blocage qui vous empêchent d’obtenir votre financement

Les idées reçues

Idée reçue n°1 : « Je suis trop jeune, les banques ne m’accorderont jamais de crédit » !

Je vais vous donner un exemple : Charles, 23 ans, est dans la formation Le Coloctionneur, il était en alternance et a pu obtenir son financement.

Si Charles, 23 ans, en alternance, a pu obtenir son financement en suivant la formation, tous les jeunes le peuvent ! Si vous êtes jeune, il vous suffit de trouver un job d’étudiant pour prouver votre sérieux, votre motivation, et vous verrez que vous aurez votre financement. Donc, être trop jeune, cela n’existe pas !

Focalisez-vous plutôt sur les choses bénéfiques plutôt que sur les problèmes. Il n’y a pas de voies sans issue, il n’y a que des barrières ! Or, quand on réfléchit à la manière d’améliorer les choses, on se rend compte que les barrières se contournent ou se franchissent.

Idée reçue n°2 : « Je suis trop vieux ou trop vieille, les banques ne m’accorderont jamais de crédit » !

Nous entendons cela chez des personnes qui ont 50 ou 55 ans. À cet âge-là, vous avez la vie devant vous ! À la limite à partir de 70 ans, et encore!!! Nous avons des retours de personnes qui ont réussi à investir à 70 ans. Donc pourquoi pas vous ?!

Quand vous commencez à passer du côté des séniors, à partir de 65 ans par exemple, il faut savoir qu’il y a des courtiers qui sont spécialisés dans le financement des séniors, allez les voir ! Les possibilités de financement dépendront de votre situation patrimoniale actuelle, mais ne partez pas déjà avec l’idée préconçue que ce n’est pas faisable.

Comme le dit très souvent Florent Fouque « quoi que tu penses, tu as raison, donc, méfie-toi de ce que tu penses » ! Si vous pensez que ce n’est pas possible, de ce fait, vous vous coupez inconsciemment l’envie même de passer à l’action pour essayer que cela devienne possible… 

Donc pensez autrement 😉 ! 

Partez du principe que c’est possible et ça le deviendra parce que c’est votre force de conviction qui va faire que vous allez monter votre projet et le rendre réalisable. Vous montrerez que vous êtes motivé, que vous êtes compétent, que vous avez compris les mécanismes de l’investissement immobilier et que cela fonctionne… Si la banque vous voit motivé, en maîtrise totale du sujet et que vous lui démontrez que grâce à votre investissement vous aurez un cash-flow positif qui va améliorer votre situation financière, pourquoi refuserait-elle de vous financer ?

Idée reçue n°3 : « J’ai du patrimoine, mais je n’ai plus de travail, comment obtenir un financement » ?

C’est une situation que l’on voit de plus en plus, notamment avec les vagues de licenciements. Les banques veulent des garanties, si vous avez un bien, une résidence principale par exemple, que vous avez fini de rembourser, vous pouvez l’hypothéquer et la banque pourra étudier votre projet. Certaines personnes nous disent : « je ne veux pas hypothéquer » ! Mais pourquoi ? Si vous avez un objectif à atteindre et que vous en avez les moyens, pourquoi ne pas mettre en œuvre les moyens que vous avez ? 

Sincèrement, mettez vos atouts de votre côté. Si vous possédez une maison, ou un appartement, pourquoi ne pas l’hypothéquer ? Sachant que le bien que vous allez acheter sera également hypothéqué. A partir du moment où l’on investit, on sait le résultat que l’on va obtenir, en l’occurrence générer du cash-flow, alors pourquoi avoir en tête le pire qui peut éventuellement arriver plutôt que le meilleur qui va certainement arriver !

C’est cet état d’esprit qu’il faut adopter, car c’est lui qui va vous mettre dans une bonne énergie face à l’action en vue de l’obtention du résultat que vous souhaitez.

Quand vous démarrez l’investissement immobilier, vous devez être inarrêtable ! Le premier crédit vous est refusé, qu’à cela ne tienne (!), allez frapper à la porte d’à côté, puis à encore une autre ! Ne lâchez pas le morceau et n’oubliez pas de demander aussi à VOTRE banque.

Transformer un problème en une opportunité, foncez, allez de l’avant et vous allez transformer de petits projets en projets hyper juteux !

Idée reçue n°4 : « J’ai du capital, mais je n’ai plus de travail, comment obtenir un financement » ?

Faites comme Françoise, l’une des membres de la formation Le Coloctionneur, qui avait près de 150.000€ d’épargne et en a mis 120.000 € sous forme d’apport, dans un appartement en colocation. Aujourd’hui, son appartement lui génère 10 % de rentabilité! Alors que cette épargne, qu’elle avait mis sur une assurance vie ne générait plus rien et même pis, ne compensait plus l’inflation !

Si vous avez de l’épargne mais pas ou plus de travail, n’hésitez pas à placer ce capital dans l’immobilier.

Idée reçue n°5 : « J’ai déjà un taux d’endettement de 35 %, la banque ne me prêtera pas davantage » !

Ça aussi c’est une croyance ! Si vous saviez le nombre de personnes qui nous ont dit avoir un taux d’endettement élevé, être déjà à la limite, que le banquier leur avait dit qu’il ne pourrait pas emprunter plus, etc. Sachez que, mise à part certaines banques qui ont des départements, et des conseillers, spécialisés en immobilier, pour la plupart d’entre elle, un crédit immobilier est un produit qu’elles vendent parmi d’autres (assurance vie, assurance voiture, livrets en tout genre, SCPI, PEA, etc. etc.). Votre banquier est donc loin d’être un expert de l’investissement immobilier… vous allez vite vous en rendre compte et serez bientôt plus expert que lui 🙂 !

Pour commencer, quand votre Banque calcule votre capacité d’endettement, la plupart du temps elle considère vos revenus actuels mais omet de prendre en considération ceux que vont vous générer l’investissement en question (les futurs loyers)… Donc de facto, leur calcul est faux ! Déjà, rien que sur ce point vous pouvez gagner quelques points de capacité. 

Ensuite, ce que vous devez savoir, c’est que le taux d’endettement est un indicateur parmi beaucoup d’autres ! Il y a un autre indicateur qui est très important, plus important même, pour les banquiers, c’est le reste à vivre. Qu’est-ce ? C’est tout simplement l’argent qu’il vous “reste pour vivre” une fois que vous avez payé toutes vos charges. Or, comme votre investissement va générer du cash-flow positif, votre reste à vivre va augmenter. Certes votre taux d’endettement va un peu augmenter, mais votre reste à vivre va augmenter beaucoup plus que votre taux d’endettement ! Et ça aussi il faut le prendre en considération dans le calcul initial, car ces chiffres devraient permettre à votre banquier de donner son accord pour vous financer.

D’où l’importance de bien préparer votre projet ! Il est vrai que la crise actuelle a fait légèrement bouger les lignes et a complexifié les démarches de financement. Quand avant le 2 juillet 2021 il suffisait de consulter 3 banques pour avoir un “OUI”, aujourd’hui il faut parfois en consulter 5 ou 6 avant d’obtenir un GO. 

Ne vous mettez pas de barrières mentales avec ce taux d’endettement, c’est votre préparation et votre “professionnalisme” qui feront la différence!

Idée reçue n°6 : « J’ai trop d’encours, les banques ne veulent plus me prêter » !

500.000 € et plus d’encours… les banques peuvent vouloir mettre le holà, pour peu que vous soyez en profession libérale ou “pire” entrepreneur, elles vont considérer que vous concentrez beaucoup trop de risques pour elles et ne voudront plus vous suivre sur vos projets.

Alors, première chose, allez voir une Banque Privée ; le conseiller de la Banque Privée, dans votre banque. N’hésitez pas à aller directement voir votre banquier pour lui demander d’accéder à la banque privée ; parce que lorsque vous avez un tel patrimoine, derrière, il faut que vous ayez en face un conseiller qui comprenne l’enjeu pour vous et votre dossier. 

Si malgré cela, vous restez bloqué, il y a d’autres stratégies comme la Sous-Location qui peuvent être une bonne option pour continuer momentanément dans l’immobilier.

Idée reçue n°7 « Je suis intérimaire ou auto-entrepreneur, la banque ne me prêtera pas » !

Le métier d’une banque, c’est de mesurer le risque. Si vous avez des revenus stables, dans le temps et que vos comptes sont bien tenus, il n’y a pas de raison qu’elle refuse d’améliorer votre situation financière. Au contraire ! D’autant que vous venez la voir avec un projet qui va vous générer des revenus supplémentaires (sous forme de cash-flow) et donc améliorer votre situation financière. 

Ce n’est pas parce que vous êtes intérimaire ou auto-entrepreneur que c’est impossible ! 

Arrêtez d’écouter les généralités, qui par définition, restent des généralités ! Quand vous présenterez votre dossier, montrerez votre motivation et votre maîtrise du sujet de l’investissement immobilier, notamment en vous formant. La formation vous expliquera comment construire un dossier de financement solide (avec une étude de marché des loyers, un tableau des charges, les calculs de cash-flow, etc.) qui, vous le verrez vous-même, bluffera le banquier ! Il va très vite se rendre compte qu’il a à faire à quelqu’un qui sait de quoi il parle et où il va !

La banque ne regarde qu’une chose, c’est le risque, votre défi va être de lui montrer qu’en vous prêtant de l’argent elle ne court aucun risque !

Idée reçue n°8 « La banque refuse de me prêter pour de l’investissement locatif, elle veut que j’achète ma résidence principale d’abord » !

  • Premier point, il n’y a pas qu’une seule banque. Parce qu’effectivement il y a quelques conseillers qui aiment bien que l’on fasse les choses en bon père de famille ; c’est-à-dire que l’on commence par acheter sa résidence principale. Si vous sentez que vous avez à faire à quelqu’un qui est “bloqué” la dessus, allez voir une autre banque.

    Commencez tout de même par lui expliquer pourquoi c’est important pour vous d’acheter votre résidence principale plus tard et de continuer à être locataire.

    Vous pouvez lui dire quelque chose comme : « je suis conscient que la grande majorité des Français achètent leur résidence principale, mais moi, cela ne me fait pas rêver d’habiter dans une maison qui m’appartient, j’aime bien ma liberté. Si je veux déménager un jour, je me sentirais plus à l’aise si je suis locataire. Je préfère être dans un grand appartement ou une grande maison avec un loyer plus ou moins conséquent, plutôt que de m’endetter sur 25 ans avec une mensualité de crédit qui va être plus élevée que le loyer que je paie aujourd’hui » !

    Tout cela, juste pour vous dire que tout peut s’expliquer. Le banquier a des oreilles pour entendre et comprendre vos arguments. Il a juste besoin de comprendre votre situation et si vous ne souhaitez pas acheter une résidence principale, il a besoin de comprendre pourquoi. Et ça s’explique tout simplement.

  • Deuxième point : Il y a des banquiers qui sont bornés, avec ceux-là, vous pouvez aussi “filouter”. Rien ne vous empêche de présenter votre projet d’investissement locatif comme un projet de Résidence Principale. Vous obtenez votre crédit et une fois que vous l’avez acheté… finalement vous “changez d’avis” !

    Il y a plein de gens parmis les membres de nos formations qui avaient acheté (pour de vrai) leur résidence principale, qui ont compris le mécanisme de l’enrichissement, parce que cela n’a pas de sens d’être propriétaire de sa RP, et qui au lieu de la vendre l’ont exploitée en colocation. Ils ont ensuite acheté en plus un appartement, ce qui leur a permis d’avoir plus de cash-flow et plus de moyens pour vivre, donc, vous avez le droit de changer d’avis !

    Commencez par financer votre résidence principale et après, vous faites ce dont vous avez envie, car, de toute façon, le banquier ne va pas venir vérifier !

Idée reçue n°9 : « Pour de l’investissement locatif, la banque refuse de me prêter au-delà de 15 ans » !

Cette excuse je veux bien l’entendre mais sur 25 ans ! Avant il était possible de monter jusqu’à 27 voire 30 ans… Aujourd’hui avec la crise et les nouvelles lois qui sont passées récemment, il est compliqué pour ne pas dire impossible, d’aller au-delà de 25 ans pour du financement de locatif. 

Mais 15 ans… ce sont vraiment des ouï-dire. Adressez-vous à un autre banquier ou à un autre courtier.

Et là encore, si vraiment vraiment vous tombez sur des interlocuteurs bornés, dites que c’est pour votre RP…

Idée reçue n°10 : « Je suis malade, ou trop âgé, la banque veut bien me prêter, mais le prix de l’assurance est exorbitant » !

Dites vous bien que le prix de l’assurance, c’est comme le taux du crédit on s’en fiche un peu ! Ces éléments-là sont très faibles par rapport au cash-flow que vous allez générer.

La seule chose à laquelle vous devez accorder de l’importance c’est obtenir un financement, puis acheter pas cher et louer cher. Tout le reste, on s’en fiche ! 

Vous pouvez même dire à une banque hésitante, de vous prêter à 5, 6, voire 10 %, si elles veulent… Si derrière vous savez que vous allez générer du cash-flow. Le banquier vous répondra : « que tout ça est légiféré, on ne peut pas faire ce que l’on veut » ! Dites-lui que “c’est bien dommage, car vous pourriez l’acheter au prix qu’il voudrait” !

Tout ça pour vous dire, que ces taux, on s’en moque pas mal. Sur l’enjeu du cash-flow global vous verrez (notamment en vous formant) que le coût des intérêts n’a rien à voir ou est vraiment très marginal.

Idée reçue n°11  « Je suis expatrié, la banque ne me financera pas ou alors, elle me demandera un apport » !

Déjà, je le redis, il n’y a pas qu’une seule banque, et, certains membres de la formation sont expatriés et ont réussi à obtenir un financement. 

Certes, si c’est votre premier investissement vous ne pourrez peut-être pas prétendre aux mêmes conditions que des résidents fiscaux, mais là encore, ne vous conditionnez pas la dessus. 

Peut-être que l’on vous demandera un apport, mais pas forcément sous la forme d’un apport classique. Il pourra être réinvesti dans d’autres produits financiers proposés par la Banque (SCPI par exemple), donc pourquoi pas… à étudier.

Sachez aussi qu’il y a des courtiers spécialisés dans le financement des expatriés. Ils connaissent les rouages et les banques habituées à travailler avec des expats’.

 

Que devez vous retenir de toutes ces idées reçues ? Vous devez impérativement arrêtez de partir du principe que votre situation est bloquante pour x ou y raison. En somme, ne vous trouvez plus d’excuses mais cherchez plutôt des solutions 🙂 !