Impact de la crise sur l’investissement immobilier à très haut rendement

L’impact de la crise sur l’investissement immobilier à très haut rendement

Au regard de la situation actuelle en France, nous nous sommes dit qu’il était judicieux de vous expliquer en quoi la crise a un impact, aujourd’hui, sur l’investissement immobilier. Et vous donner les vrais chiffres, les vrais éléments clés, et de vrais éléments d’analyse.
A moins d’être dans le déni le plus total, il est impossible d’en faire abstraction…c’est la CRISE ! Elle est bel et bien là… Mais ceci étant dit, que pouvons nous faire en tant qu’investisseurs ?
Face aux vagues de licenciements et aux répercussions, en cours et à venir, de la crise économique, il est tout à fait légitime de se demander s’il y a une issue à tout cela et si nous pourrons mieux vivre demain qu’aujourd’hui ? Quel est l’impact de cette crise du COVID et de ses répercussions économiques, sur l’investissement immobilier à haut rendement ? Serait-il fou de penser que cette crise pourrait aussi présenter des opportunités ?!
 
Avant toute chose, il est important de prendre du recul et de regarder concrètement comment les éléments macroéconomiques peuvent avoir un impact sur nos investissements personnels. En prenant un peu de hauteur, nous nous rendons compte qu’il y a 2 leviers (c’est tout) à actionner sur un investissement immobilier pour dégager du cash-flow. Si vous ne les actionnez pas, alors cet investissement vous coûtera de l’argent au lieu de vous en faire gagner !
 
Le premier levier : Acheter à bas prixvotre bien !Cela va vous permettre de réduirela mensualité de votre crédit. Or, de manièremécanique, plus votre mensualité de crédit serabasse et plus votre cash-flow sera haut.
 
Le deuxième levier : Louer au prix le plusélevé votre bien ! Là encore, plus vous louezcher et plus vous augmentez votre revenu locatif.
 
Ces 2 leviers étant les seules choses qui conditionnent une “bonne” affaire, qui génère du cash-flow, ou une “mauvaise” affaire, qui n’en génère pas ou peu ; la question est de savoir, si la Crise actuelle impacte ou non ces 2 leviers ? Et si oui, comment ? La crise nous permet-elle toujours d’acheter à bas prix ? 
 
Il y a un élément structurel, macroéconomique dont personne ne parle, c’est le « Papyboom ». Si vous n’êtes pas familier avec ce terme, il fait écho au fameux “baby-boom” d’après-guerre (démarré en 1947/48) et qui a duré 20 ans, avec beaucoup de naissances d’un coup. C’est la même chose, mais version “papy” (!). En fait, ce sont les baby boomers de l’époque qui arrivent en masse depuis 2007/08 à l’âge de la retraite !
 
Ce papy-boom est très important, car il faut bien comprendre que dans la vie d’un investisseur, il y a une phase où l’on achète, et une phase où l’on revend. Le point de bascule que l’on a identifié entre ces 2 phases est à 60 ans. Qu’est ce que cela signifie ? Tout simplement qu’avant 60 ans, les gens sont plutôt dans une logique d’acquisition de patrimoine et qu’après 60 ans, ils sont plutôt dans une logique de revente du patrimoine. Pourquoi vendent-ils leur patrimoine?
 
Tout simplement pour profiter de la vie, de la retraite, sans avoir à gérer tout ce qui gravite autour d’un investissement immobilier. Donc de manière cyclique, vers la soixantaine, les propriétaires immobiliers vendent une bonne partie de leur patrimoine… et donc de manière structurelle leurs biens sont sur le marché. Outre ce premier élément lié au papy-boom, il y en a un second, moins gai, mais néanmoins inévitable qui est la mortalité. Quand ces personnes décèdent, cela génère un héritage et donc une succession. Les enfants remettent bien souvent à la vente les biens dont ils ont hérité afin de récupérer les fonds suffisants pour payer les impôts sur la succession. Là encore, de manière mécanique, des biens se retrouvent à la vente en grande quantité. Ce Baby-Boom post guerre, devenu aujourd’hui un Papy-Boom, va durer une vingtaine d’années… Nous n’en sommes donc qu’à la moitié. Il y a donc, aujourd’hui, la moitié des Papy-Boomers qui revend massivement des biens immobiliers,soit pour ne plus avoir à gérer cela, soit vendus par leurs héritiers suite à leur décès. Il nous reste donc encore 10 ans de ce phénomène avec la 2ème moitié des papy-boomers qui arrivent et vont atteindre la soixantaine. Il est très important de bien comprendre et identifier cela. De manière démographique, une offre massive arrive sur le marché des biens immobiliers. Cela a entraîné en 2008 une grosse chute de l’immobilier. Cette chute a été mise à l’époque sur le dos de la crise des subprimes. C’était vrai, mais pour les Etats-Unis, pas en France ! Nous avons à l’époque parlé de “bulle immobilière”, mais il n’y a pas de raison ! Une bulle c’est quoi ?! C’est quand la demande est bien supérieure à l’offre et que les biens voient ainsi, de manière artificielle (c’est-à-dire non fondée sur leur valeur réelle), leur prix s’envoler. Il y avait de moins en moins d’offres, pour des gens qui voulaient de plus en plus acheter. Une bulle, c’est théorique, or, nous avons à faire à des éléments concrets, de nature démographique et mécanique.Mais alors, si le Papy-Boom entraîne une mise sur le marché massive de biens (l’Offre), et que le nombre d’acheteurs (la Demande), est très inférieur, les prix devraient continuer à chuter ? C’est exact ! Sauf que le marché est dopé par plusieurs autres éléments qui maintiennent les prix relativement hauts.
La chute des Taux d’intérêt : 

Avant cette baisse des taux d’intérêt, jusqu’à atteindre des niveaux historiquement bas, certaines personnes ne pouvaient pas accéder au financement bancaire. Les taux ayant chutés de manière spectaculaire, de nombreux acquéreurs potentiels sont arrivés sur le marché créant une mini bulle et dopant, de manière conjoncturelle(artificielle) le marché de l’immobilier. Ce phénomène coïncide d’ailleurs à la période 2008/09 et n’a pas cessé depuis. A l’heure où nous écrivons cet article, les taux pratiqués au niveau national oscillent SUR 25 ANS entre 0.9% et 1.1% !!! C’est du jamais vu ! Pour résumer, il y a donc eu une arrivée massive de biens à la vente sur le marché, liée à un élément démographique structurel. Mais l’effet d’aubaine des taux d’intérêt en baisse a ouvert le marché à de nouveaux acheteurs, notamment des primos-accédants (et aussi les investisseurs, qui en étaient jusque-là tenus à l’écart faute de moyens. L’offre initialement supérieure à la demande a donc tout de même été absorbée.


Les programmes de défiscalisation : 
 
Un autre élément qui a sérieusement doper le marché pendant cette dernière dizaine est le vaste choix parmi les programmes de défiscalisation (Robien, Scellier, Duflot, Pinel,etc.). L’État encourage ces programmes, parce que c’est tout à son avantage et très fructueux pour lui que le marché immobilier se porte bien en France ! Cela fait travailler les artisans, le marché du BTP, les promoteurs… et lui récupèrede la TVA et d’autres taxes diverses et variées. Quant aux français, ils ont été nombreux à profiter de cette “niche fiscale”, en apparence attractive financièrement et fiscalement. Ceux qui ont signé s’en mordent aujourd’hui les doigts, mais ça c’est une autre histoire ! Les programmes de défiscalisation et les taux d’intérêt qui ont chuté, ont donc fortement dopé le marché et ainsi biaisé, artificiellement, le rapport entre l’offre et la demande. “Artificiellement” car de manière structurelle notre démographie fait qu’il y a plus d’offres qui arrivent sur le marché que d’acquéreurs.Tout ça, c’est la base avant le COVID.Mais alors, quel impact la crise actuelle a sur cette situation ? La crise que nous traversons, a fait chuter la demande des primo-accédants. L’actualité,rythmée par les annonces de plans sociaux et de vagues de licenciements, ainsi que l’incertitude de l’avenir, créent un climat global de peur, qui est tout sauf propice, au fait de se lancer dans l’immobilier…surtout quand c’est la première fois ! Conséquence directe : baisse de la demande des primo-accédants.Pour les mêmes raisons, les investisseurs eux aussi sont plus frileux. Ils ont entendu parlerde ces étudiants qui, faute d’école, quittent leur logement en cours d’année scolaire pour retourner chez leurs parents et donc de leurs bailleurs qui se retrouvent sans loyer. Ils ont entendu parler également des logements destinés à la Location Courte Durée qui sont restés désespérément vides, faute de touristes…. Pour toutes ces raisons, ils attendent des jours meilleurs pour investir.Outre les primo-accédants et les investisseurs, de manière plus globale, nous observons une chute de la demande. Aux confinements du début d’année, a suivi la période estivale, les deux ayant entraîné une inertie du marché, à laquelle est venue s’ajouter la chute de la demande. Résultat : de nombreux biens mis en vente, qui s’accumulent, sans trouver d’acheteurs. La encore les chiffres de la FNAIM en témoignent: 2/3 des 1.082 professionnels de l’immobilier qu’elle a interrogés observent que la demande de logements est en baisse (40% des agents immobiliers la perçoivent en baisse, contre 40 % stable, et 20% en hausse) alors qu’elle était jusque-là globalement en hausse. Même si toute projection est dépendante de l’évolution de l’épidémie et des conditions de sortie de la crise sanitaire, nous pouvons penser que le nombre de ventes devrait baisser en 2021, d’un ordre de grandeur d’environ 10%. Cela représente des centaines de milliers d’opérations qui ne se font pas!Il y a un déséquilibre qui se met en place, lié au COVID. Une forte hausse de l’offre qui est structurelle et qui est là pour très longtemps et des taux d’intérêt qui ont atteint un niveau plancher, on ne pourra pas descendre beaucoup plus bas que les niveaux actuels (moins de 1% sur 25 ans!!!), et de ce fait, on ne pourra donc pas continuer à doper le marché de la demande en ce levier la. Ce qu’il faut que vous, (futur) investisseur, vous reteniez de tout cela, c’est que cette crise va représenter pour vous une formidable opportunité! Vous allez avoir pléthore de choix parmi les biens et en concurrence, beaucoup moins de primo-accédants et moins d’investisseurs parce qu’ils sont frileux ! En des termes plus clairs et comme le veut l’expression vous allez “avoir un boulevard devant vous” et c’est précisément là que vous allez faire de bonnes affaires ! A vous de faire une belle offre et de montrer que vous êtes sérieux, mais il est évident que le fait que vous investissiez alors que tout le monde arrête de le faire, va vous permettre de “cartonner” ! Premier levier : la chute des prix! Le pouvoir est de votre côté pour la négociation,vous êtes en position de force ! C’est quand les prix baissent que les meilleures affaires se font ! Pourquoi ? Quand les marchés sont haussiers, les vendeurs ne sont pas idiots, et sont davantage frileux pour vendre puisqu’ils attendent toujours de pouvoir vendre plus cher. Mais lorsque cela baisse, ne sachant pas jusqu’où cela va aller, ils seront plus enclins à vendre et même à vendre vite ! C’est à ce moment-là qu’il faut enclencher une belle négociation, parce qu’ils veulent se débarrasser de leur bien !

Deuxième levier : Louer à un prix élevé afin d’augmenter les revenus locatifs. Posons nous également la question : est-ce que la crise du Covid 19 nous permet de louer plus cher et plus? Il faut se poser ces 2 questions parce que si nous voulons louer plus cher, mais qu’il n’y a pas la demande en face, cela n’a aucun intérêt. L’hiver dernier (2020) est passé à la télévision un reportage intitulé « La coloc ne connaît pas la crise ». Cela illustre bien qu’il y a pour la location (vs. l’achat) et en l’occurrence pour la Colocation,une demande en augmentation. Celle-ci est conjoncturelle, du fait de la crise. Pourquoi ? Avec cette crise, les gens ont de moins en moins de pouvoir d’achat et se rabattent, naturellement, sur des solutions d’hébergement économiques. La Colocation en fait partie. Elle est clairement une solution “gagnant-gagnant” ; à la fois très rentable pour l’investisseur, et très intéressante pour le locataire, car cela lui permet d’accéder à un bien de très bonne qualité avec de grandes et belles surfaces pour un loyer comparable ou inférieur à celui d’une toute petite surface. S’ajoute à cela le fait qu’il y a moins de primo accédants. Ces jeunes qui n’achètent plus leur premier appartement, où vont-ils loger ? Dans Des locations ! Cela va donc alimenter le marché de la location. Les gens ont moins de pouvoir d’achat, donc par essence achètent moins (!), le nombre de transactions achats-reventes sur le marché de l’immobilier est donc en baisse, et par conséquent celui des locations en hausse ! Et quitte à être locataire autant l’être à moindre frais ET au plus confortable… Boom de la demande pour des Colocations. Il y a un article du journal « Se loger » qui dit : « la location, un marché en plein essor ». Dans Beaucoup de grandes agglomérations l’on constate des hausses de loyers supérieures à 10% sur 1 an, d’appartements en meublé. L’article mentionne aussi un transfert des appartements en location courte durée (LCD), pour cause de confinement, vers de la location long terme. Dans le même article il est expliqué qu’il y a une pénurie sur le marché de la location (d’où l’augmentation des loyers), et que même cet afflux de meublés, anciennement louées en LCD, est loin de ralentir l’évolution des loyers et de combler le besoin de logements en location longue durée. 
 
Bref ! Toutes ces explications pour finalement en arriver à une conclusion très simple : Les 2 leviers qui sont : réduire la mensualité de crédit par l’achat d’un bien à faible prix et augmenter le prix des loyers, n’ont jamais été aussi facile à mettre en place. Et la crise du Covid, terrible à bien des égards, contribue à alimenter et actionner ces 2 leviers dans le bon sens ! Puisque vous êtes en train de me lire, j’en profite pour vous mettre en garde contre tous ceux qui crient au loup “C’est la crise, il ne faut surtout pas bouger” “Attendez que ça passe, ne prenez pas de risque”, etc. Avant de donner le moindre crédit à ce que disent les gens, challengez-les sur leur analyse de la situation, qui les amènent à donner ce genre de “conseils”.