FAQ

FAQ

Comment puis-je vous aider ?

FAQ

Comment est-il possible d’investir sans apport, alors qu’il faut rembourser le prêt pendant la durée des travaux, durant laquelle l’appartement n’est pas loué ?

Quand on emprunte pour un investissement immobilier avec des travaux, il y a un “différé” qui est mis en place.

Le “différé” est le fait de commencer à rembourser au bout de x mois, voire années, après l’obtention du crédit.

Ce différé fait que sur les premiers mois (durant les travaux) vous ne payez que les intérêts du crédit, soit quelques dizaines d’euros par mois seulement.

A noter également que tout le reste (frais de notaire, ameublement…) peut être financé avec le prêt.

Je n’ai pas d’apport… Comment puis-je faire pour investir dans la Colocation ?

Si vous avez une situation stable (contrat de travail ou en chef d’entreprise avec au moins 3 bilans), vous n’avez aucun souci à vous faire, vous trouverez facilement un financement pour l’intégralité du projet.

Néanmoins, il est toujours préférable d’avoir un minimum d’épargne pour avoir une petite “marge de manœuvre personnelle”.

Qu’est-ce que cela veut dire ?

Si vous faites un investissement avec 0€ d’épargne vous n’aurez aucune marge de manœuvre et au moindre écart dans le budget travaux ou ameublement par rapport au devis ça peu être un peu tendu financièrement pour vous.

Il y a aussi toujours des micros frais cachés quand on achète un bien (comme par exemple le prorata temporis de la taxe foncière à payer au moment de la signature chez le Notaire). Ce sont des coûts minuscules et marginaux sur l’ensemble d’un projets immobilier, mais qui peuvent être « pénalisants » si vous n’avez vraiment pas un centimes d’épargne et que vous ne les avez pas anticipés.

A l’inverse, si vous n’avez ne serait-ce qu’entre 2.000€ et 5.000€ d’épargne vous serez beaucoup plus à l’aise pour faire faces à ces petites dépenses et d’éventuels petits imprévus.

Je ne suis pas en train de dire qu’il FAUT absolument avoir de l’épargne pour investir, pas du tout . Mais simplement si vous n’avez pas du tout du tout d’épargne alors vous devrez être plus vigilant que quelqu’un qui en a ne serait-ce qu’un tout petit peu.

Et pour le banquier, même si vous ne vous servez pas de votre épargne pour le financement du bien, ça va le rassurer, lui montrer que vous êtes capable de mettre un petit peu de côté, que vous êtes bon gestionnaire et votre profil va être tout de suite moins risqué à ses yeux.

Est-ce qu’il vaut mieux acheter à crédit ou sur fonds propre si on a le capital nécessaire ?

Dans mon cas, n’ayant pas assez d’épargne pour investir, je me suis tourné vers les banques pour le financement.

Mais quand on a le capital nécessaire pour investir sur fonds propres alors il vaut mieux le faire… Le cash-flow est tout de suite maximal et la rentabilité de cet investissement est maximisée par rapport au fait de laisser votre argent sur un compte.

La colocation est un support à très haut rendement sur un marché stable sur le long terme.

Notons également qu’aujourd’hui notre argent d’épargnant n’est plus en sécurité dans les banques et autres assurances-vie.

Je n'ai pas (ou peu) d'épargne et je n'ai pas de revenu pour obtenir un crédit immobilier... Comment faire ?

Dans votre cas, le meilleur levier pour vous lancer dans l'immobilier est d'utiliser le levier de la sous-location. Vous allez louer un appartement que vous allez sous-louer pour en tirer des bénéfices. En France il y a une fausse croyance qui laisse penser que la sous-location est interdite ou qu'il est interdit de faire des bénéfices. C'EST TOTALEMENT FAUX ! La sous-location est parfaitement légale. Il faut juste utiliser les bons contrats et faire les choses comme il faut.

Dans la formation Le Coloctionneur, le 10ème module porte sur l'exploitation d'appartements en sous-location.

Et dans la formation Mini Budget Maxi Profit, le 8ème module est totalement dédié au levier de la sous-location.

Qu'est-ce qu'une vente acte en main ?

Une vente acte en main c’est lorsque les frais de vente, qui sont communément appelés « frais de notaire » sont à la charge du vendeur.

Qu’est-ce que le "reste à vivre" ?

Lorsque vous allez contracter un prêt à la banque, cette dernière va étudier 2 choses :

En-dessous de 2000€ de revenus net par mois, elle va se limiter à étudier votre taux d’endettement

Au-dessus de 2000€ de revenus net par mois, elle va étudier ce que l’on appelle le « reste à vivre », c’est-à-dire combien il vous reste, en valeur absolue une fois que vous avez payé votre loyer et vos crédits.

Faut-il investir maintenant ou attendre ? Avec la crise qui s'annonce, quel sera le bon moment pour investir ?

Il y aura des opportunités de marché et il y en a déjà d’ailleurs car les investisseurs vont être plus frileux. Donc comme l’offre est toujours là et que la demande sera plus faible le pouvoir va retomber du côté des acheteurs.

Si vous êtes prêts ou prêtes à vous lancer dans l’immobilier il faut le faire. Vous n’avez pas envie de faire partie de ces gens qui se diront « ah si j’avais acheté il y a 20 ans »

Notre aujourd’hui ça sera « il y a 20 ans de nos enfants ».

Qu’est-ce que le taux de rentabilité ? Qu’est-ce qu’un bon taux de rentabilité ?

Le taux de rentabilité n’est pas un indicateur opérationnel qui va vous permettre de savoir concrètement combien un projet immobilier va vous rapporter. Mais c’est un indicateur de performance.

Pour information, le taux de rentabilité est égal à la somme des loyers perçus sur une année, divisée par le montant global de l’investissement.

L’indicateur du taux de rentabilité est pratique, car il est beaucoup plus simple et rapide à calculer de tête que le cash-flow.

Et de fait, cela nous permet d’évaluer très rapidement si un investissement est rentable ou pas, c’est-à-dire s’il va générer du cash-flow ou pas.

En dessous de 7% de rentabilité, vous devez faire un effort d’épargne pour investir.

À partir de 7% de rentabilité, vous commencez à acquérir un patrimoine qui s’autofinance. Mais vous n’avez aucune marge de manœuvre…

À partir de 10% de rentabilité, on considère que l’immobilier nous permet d’augmenter nos revenus en plus de l’autofinancement de notre patrimoine.

Au-dessus de ces 10%, chaque point de rentabilité supplémentaire vous permet d’augmenter vos revenus passifs de plusieurs centaines d’euros.

Donc, en-dessous de 10% de rentabilité ce n’est pas un bon investissement.

Comment augmenter la rentabilité d’un bien ?

Ce qui permet de passer d’une rentabilité de 6/7% à une rentabilité de + de 10% va dépendre de 3 choses :

Les 2 choses les plus importantes sont :
- La négociation car c'est ce qui va nécessiter le moins d'effort et avoir le plus d’impact sur la rentabilité
- Et la stratégie d’exploitation du bien. Oubliez l’exploitation nue. Passez sur du meublé et positionnez vous sur le haut du marché en termes de prestations.

Et la 3ème chose, c’est de prendre conscience que la rentabilité se construit à chacune des étapes d’un investissement :
- Trouver le bon bien
- Avec le bon vendeur
- Les frais de notaires
- Les travaux
- L’ameublement
- La fiscalité
- L’exploitation du bien

Est-ce bien d’investir dans les programmes de défiscalisation ? PINEL, CENSI-BOVARD, etc

Pour moi, les programmes de défiscalisation (Pinel ou autres) sont à éviter, voire à fuir, à tout prix ! Pourquoi ? Tout simplement parce que vous allez acheter un passif qui va vous couter de l’argent et qui va plomber votre capacité d’emprunt et donc vos possibilités d’investir dans des biens rentables !

La promesse de ces programmes est une réduction d’impôt mais malgré cela, vous allez perdre plus d’argent que vous n’allez en gagner grâce à cette réduction d’impôt !

Pour commencer, vous allez Perdre de l’argent à l’Achat :
Il faut savoir que lorsque vous signez sur un programme de défiscalisation, vous êtes 2 fois perdant.

Premièrement parce qu’acheter un appartement neuf, c’est le même principe qu’acheter une voiture neuve ! Vous allez avoir une décote à l’achat ! Donc ça veut dire que quand vous allez revendre votre appartement, automatiquement, il aura perdu de sa valeur initiale !

Et deuxièmement, vous allez d’autant plus perdre que si vous regardez de près ce genre de programme, les prix de vente sont en général plus chers que les prix du marché pour ce même type de biens ! Comme il y a une promesse de réduction d’impôts, les gens sont prêts à acheter plus chers et donc les promoteurs en profitent et les prix sont environ 10 à 20% plus chers que les prix du marché !

Ensuite vous allez Perdre de l’argent tout au long du programme :
Le loyer que vous allez toucher ne suffira pas à rembourser la mensualité de crédit. Même si vous avez une réduction d’impôt, vous devrez quand même, dans 99% des cas sortir de l’argent tous les mois de votre poche pour payer votre crédit !

Et enfin, vous allez Perdre de l’argent à la revente :
D’une part parce que, comme je l’ai dit au tout début, vous aurez acheté trop cher, donc forcément la conséquence est que ça va limiter de beaucoup votre potentielle plus-value.

Et surtout, le vrai problème, c’est que la plupart des gens qui investissent dans ce type de programme, veulent en sortir dès qu’ils en ont la possibilité.

Donc automatiquement, on va avoir un problème de saturation de marché parce ce que tout le monde va vouloir revendre en même temps ! Du coup, c’est la loi de l’offre et de la demande qui va s’appliquer. Le marché étant saturé avec ce type de bien, il va y avoir une offre bien supérieure à la demande et il va donc falloir baisser le prix pour vendre.

C’est cela qui entraine le plus souvent des moins-values importantes à la revente, quand on a la chance de revendre malgré la concurrence.

Question des investisseurs

Vice caché -

Bonjour à tous, j'achète un bien (mon premier pour du locatif). La visite pré-signature était aujourd’hui. On est censé signer l’acte notarié demain.

Le vendeur a vidé ses placards et nous a montré un dégâts des eaux, qui ne date visiblement pas d’hier. Selon le compromis, je suis censé accepter le bien “en l’état”, incluant des vices cachés sauf si ceux-ci sont connus du propriétaire. N’est-ce pas le cas ici ?

Il faut tout de suite informé ton Notaire de ce que tu viens de découvrir. Et lui faire part de ton inquiétude quant au fait de signer le lendemain sans en savoir plus sur ce dégâts des eaux. Demander éventuellement à décaler la signature de quelques jours, le temps d’en savoir plus.

En parallèle, demande au vendeur et à l’agence immo qu’ils te remettent tous les documents qui concernent ce dégât des eaux (échanges avec le syndic, échanges avec les assurances, les factures des artisans qui sont intervenus pour les travaux, etc. etc.).

Demande également à faire passer un professionnel pour constater et faire un état des dégâts. L’idéal serait qu’il en ressorte que le mur est sain et qu’il te le stipule par écrit.

Tu peux aussi tenter une négo de prix de dernière minute, sachant que s’il est avéré que c’est un vice caché, le pouvoir dans la négo est maintenant de ton côté.

Fiscalité -

Est-il possible de garder un bien en Résidence Principale (RP) si on le passe en Location Courte Durée (LCD) une partie de l'année ?

Pour qu’une Résidence Principale soit considérée comme telle, il faut y résider un minimum de 8 mois par an. Donc il est tout à fait possible de la louer en LCD, mais pas plus de 120 jours par an.

En revanche, si seule une partie de la Résidence Principale (une chambre par exemple) est louée en LCD et que le reste est conservé en RP, alors il n’y a pas de limite.

Financement -

Il paraît qu’avec la crise les banques exigent une avance de 10 %


Non, c’est encore une croyance limitante ! N’écoutez pas les médias. Bien sûr, les banques ont voulu faire dire qu’elles accordent moins de crédit, et c’est globalement vrai, mais dans la réalité, il est tout à fait possible d’investir sans mettre le moindre centime d’apport.

Pourquoi ? Comment ?

Parce que comme vous avez suivi la formation, vous allez voir le dossier qu’il faut monter, et quand vous allez présenter celui-ci à la banque, cela va passer sans problème, car, la banque va voir que vous maîtrisez votre sujet. Cette exigence d’apport de 10% c’est une donnée globale, mais, dans la réalité, c’est au cas par cas que les banques étudient les dossiers et qu’elles continuent d’accorder des prêts sans apport à ceux qui sont “pros” et qui savent expliquer pourquoi ils ne veulent pas en mettre.

Charges locatives -

Depuis la Loi ALUR le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges dû pendant trois ans.

Je ne comprends pas très bien de quelles charges il s'agit?

Ni quelle date prendre pour marquer le début de ces 3 ans et donc pour le calcul desdites charges locatives ? La date de signature du bail et donc sa date anniversaire, intervient-elle dans les calculs ?

Et enfin, la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) faisant partie des charges récupérables, ne devrait-elle pas être couverte par la provision pour charges et non être réclamée ensuite séparément ?

En plus du loyer, le propriétaire peut demander au locataire le remboursement de certaines dépenses (« charges récupérables ») qu’il a payées pour lui et est tenu de les justifier (quoi et combien).

Les « charges récupérables » doivent être acquittées par le locataire car elles concernent SON usage du logement (fourniture d’eau, nettoyage des parties communes, ascenseur, TEOM, etc.).

Toutes ces charges sont listées de manière exhaustive dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut donc pas exiger le remboursement d’autres charges que celles-là.

Le plus souvent, les charges locatives sont versées chaque mois et à l’avance, sous forme de provisions, en même temps que le loyer.

Dans ce cas, la loi impose une régularisation annuelle (art. 23 alinéa 3 de la loi de 1989) MAIS ne sanctionne pas non plus le non-respect de cette obligation …

C’est au moment de cette régularisation, que le montant des provisions versées par le locataire est comparé aux dépenses engagées par le propriétaire pendant l’année concernée. On calcul la différence et c’est cette somme qui est alors réclamée ou remboursée au locataire.

Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit adresser au locataire le décompte des charges, ventilées par postes (quoi et combien) et aussi les modalités de calcul des charges de chauffage et d’eau chaude. La loi Alur (n° 2014-366 du 24 mars 2014) a effectivement réduit de 5 à 3 ans le délai de prescription applicable pour réclamer des arriérés de charges, et ce, quelle que soit la date de signature du bail (art. 7-1 de la loi du 6. juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit »).

NB : le délai de 3 ans concerne uniquement les arriérés de charges dus à compter du 27 mars 2014. Pour ceux dus avant, le délai reste fixé à 5 ans, mais ce, peu importe la date de signature du bail !

Pour répondre de manière très précise à ta question, la date qui compte pour le calcul des 3 ans, c’est celle à partir de laquelle le locataire a commencé à être responsable de la génération de charges liées à son occupation du logement.

MAIS si jamais le propriétaire ne fait pas la régularisation annuellement et qu’il réclame d’un coup et de manière tardive (=après le terme de l’année civile suivant l’année de d’exigibilité des charges = ex : après le 31 dec 2021 pour une régul 2020) un montant très important, le locataire, peut demander un paiement étalé sur 12 mois de son arriéré.